¿Que me conviene más comprar o Rentar en Cuernavaca?

Ya llegaste a ese momento de la vida donde te preguntas qué es lo que más te conviene: comprar o rentar una casa o departamento. Y seguro ya te hiciste muchas de estas preguntas:

• ¿Qué es más barato: pagar la renta o pagar la mensualidad de un crédito hipotecario?

• ¿Con los ahorros que tengo, me alcanza para pagar la casa que quiero y si no me alcanza, ¿el banco me presta la diferencia?

• ¿Cuánto dinero tengo que tener ahorrado para poder comprar una casa?

• ¿En cuánto me va a quedar la mensualidad del crédito hipotecario cuando compre la casa?

• ¿Hay gastos adicionales después de que compre la casa?

• ¿Cuánto voy a pagar de predial, de servicios municipales, de mantenimiento?

Y si te hiciste una o varias de estas preguntas, estás por el camino correcto, porque tomar una decisión entre comprar y rentar no siempre llega a la misma respuesta. Hay quienes, por su capacidad de inversión, sus ingresos o los años que llevan ahorrando, pueden aportar un mayor capital y tener una mensualidad más baja y tienen mas campo de accion para tomar la decision al comprar una casa.

Pero también depende mucho de la ciudad en la que vives. Si tú vives en Cuernavaca y estás pensando que sea una casa para vivirla a diario, tienes que tomar en cuenta no solo cuanto cuesta la casa que quieres, también cuánto te costaría rentar una casa similar en vez de comprarla.

Y una vez que hayas hecho esto, también tienes que considerar el costo de oportunidad. Si tú inviertes este dinero en comprar la casa, ¿qué inversiones o qué otra cosa estás sacrificando para poder hacer esta inversión?

Si hoy tienes el dinero que vale tu casa, ¿qué rendimiento te genera en la inversión, en la cuenta bancaria o en los CETES donde lo tienes? Si esto te genera más que la suma de la plusvalía más el monto anual de la renta, probablemente te convenga analizar mantener tu capital en una inversión de alto rendimiento.

Por el otro lado, si tú decides rentar la casa, ¿En qué invertirías el dinero que te ahorras si pagaras el crédito hipotecario? Porque todos sabemos que el precio de los inmuebles sube año con año. Si tú dejaras de hacer la inversión este año, probablemente, en 3, 5 o 10 años, cuando vuelvas a analizar esa misma inversión, el valor del inmueble habra subido, en un mercado sano, al menos el % de plusvalia de los años que hayan pasado, y si tu plan es postergar tu inversion, tienes que considerar que el rendimiento financiero que buscas tiene que considerar plusvalia + flujo de rentas para que se compara igual con igual y puedas invertir en un inmueble en el futuro.

Y ahora llegamos a los números. ¿Cómo sé o cómo calculo si me conviene más comprar un inmueble o rentar un inmueble?

El primer paso es determinar la relación entre el precio del inmueble y el valor de renta, y esto se logra dividiendo el precio de compra entre la renta anual.
Un ejemplo sería: para un departamento de $4,000,000 de pesos que se renta en $20,000 pesos mensuales, tendría una renta anual de 240,000 pesos.

$4,000,0000 / $240,000 = 16.7

Estos son los años que te tomaría recuperar tu capital si la compras de contado.
En este caso, entre más bajo sea el múltiplo, más atractiva es la compra.

El siguiente paso es definir tu retorno anual y se logra dividiendo 100% entre los años que te dio la operación anterior.

100%/16.7 años = 5.88% anual

Con este cálculo, determinas rápidamente si lo que te deja el inmueble es más de lo que te dejaría tu inversión en el inmueble vs en una cuenta de CETES o tenerlo invertido en un banco.

Si el rendimiento que te da tu banco es menor a este porcentaje, entonces, de entrada, con el simple hecho de la renta, sin considerar la plusvalía, ya tienes una ventaja al comprar en vez de rentar.

El siguiente paso es investigar en cuánto está la plusvalía anual de la zona donde estás decidiendo comprar. El promedio en México está cerca de 7%, aunque hay ciudades que tienen 10% hasta 13% de plusvalía anual. Este porcentaje se lo tienes que sumar al rendimiento anual que sacaste en la fórmula anterior, y ese sería el rendimiento total integrado.

5.88% + 7%= 12.88% | Rendimiento anual integrado

Ya que tenemos los factores de cuánto te generaría esta propiedad en caso de que la compraras, ahora viene el chequeo con la realidad de si la propiedad está en renta y algunos factores personales, como:

• qué tanto te afectaría si no el propietario decidiera ya no rentarte

• Si te suben la renta cada año

• No es tu casa, por lo que tienes que seguir las reglas del propietario.

• El patrimonio que estás financiando no se quedaría contigo; estarías financiando el patrimonio del propietario de la casa.

Si estos factores no te hacen replantearte la idea de invertir y el modelo financiero te dice que podrías ahorrar dinero y que, al mismo tiempo, no perderías tu capacidad de compra (porque estarías invirtiendo en algún otro instrumento financiero, ya sea tu negocio, CETES o algún fondo de inversión, incluso la bolsa), entonces ¿estarías listo para tomar una decisión si te conviene más comprar o rentar.

El análisis anterior es únicamente para una persona que está pensando en comprar una casa que va a habitar. Cuando tú estás pensando en hacer una compra de un inmueble como una inversión para rentas a futuro, el análisis incluye algunos otros factores, como:

• la ubicación, para que sea la más rentable

• la calidad de la construcción y de los materiales utilizados, para que sea de menor mantenimiento y mayor durabilidad

• la seguridad de la zona, para permitir que sea un inmueble que se rente fácilmente y que siempre se vaya apreciando el valor de su renta

Sin importar cuál sea tu decisión, invertir en bienes raíces te da una estabilidad, te da un patrimonio creciente y tiene un gran secreto, o un par de secretos:

• El apalancamiento: la capacidad de invertir con dinero sin tener que liquidar el total y empezar a generar rendimientos desde el día 1 de tu inversión.

• Ademas de ser un bien tangible que no se devalúa con el tiempo y que normalmente se aprecia, lo cual lo hace excelente vehículo para hacer crecer tu patrimonio.